誰が相続する?

まずは、建物の登記名義人、借地契約の確認です。契約書が残ってない場合にも地代を払っているならば借地権は存在しています。しかし、地代を払っていない場合はどうでしょうか。この場合使用貸借権と判断され、被相続人の死亡とともに土地を使用する権利は消滅してしまいます。これは契約書が残っていても同様です。地代を継続的に払っていたかが問題なのです。

借地権の存在を確認してはじめて借地権の相続です。地主の承諾が借地権の譲渡には必要ですが、相続によって借地人が相続人に変更された場合には地主の承諾は必要ありません。遺贈ではなく法定相続人による相続の場合です。ときどき地主が名義書換料などを請求してくる場合がありますが、払う必要はありません。また、法律上の義務ではありませんが、地主との関係を良好にしておくために、相続により相続人が借地権を承継したことだけは通知しておくべきです。建物の移転登記は必要です。

では、借地上の建物が本来の相続人以外の者に遺贈されたらどうなるでしょうか。こちらは地主の承諾が必要です。承諾料の相場は、借地権価格の10%前後です。それぞれの土地に借地権割合が設定されているのでそれにより借地権価格が分かります。住宅街で60%から70%くらいです。地主が承諾してくれなければ、裁判所へ地主の承諾にとって代わる許可を求めることになります。